تخلیه ملک: راهنمای کامل و مراحل قانونی
در شرایطی که اجاره‌نامه‌ای به پایان رسیده باشد یا مالک بخواهد ملک خود را از مستأجر بازپس گیرد، تخلیه ملک یکی از مهم‌ترین مراحل قانونی است که بسیاری از مالکان و مستأجران با آن روبرو می‌شوند. این روند می‌تواند پیچیدگی‌های قانونی بسیاری داشته باشد و آگاهی از آن می‌تواند برای مالکان و مستأجران بسیار مفید باشد. در این مقاله، به بررسی مراحل تخلیه ملک، قوانین مرتبط، و تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه می‌پردازیم.
تخلیه ملک چیست؟
تخلیه ملک به معنای بازگرداندن ملک به مالک اصلی پس از پایان قرارداد اجاره است. این فرایند ممکن است به دلایل مختلفی از جمله اتمام مدت قرارداد، عدم پرداخت اجاره‌بها، یا استفاده غیرمجاز از ملک توسط مستأجر انجام شود.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه ملک
یکی از سوالات رایج در مورد تخلیه ملک، تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه است که هر کدام شرایط و مراحل متفاوتی دارند.
- دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی صادر می‌شود و توسط شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت اعمال می‌گردد. دستور تخلیه در صورتی که اجاره‌نامه رسمی یا عادی (با امضای دو شاهد) باشد و مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد، به سرعت و بدون تشریفات آیین دادرسی صادر می‌شود.
- حکم تخلیه مستلزم رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه توسط قاضی است و به‌صورت رسمی در دادگاه صادر می‌شود. اجرای حکم تخلیه نیز نیاز به صدور اجراییه دارد و پس از ابلاغ حکم، مستأجر ۱۰ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.
برای دستور تخلیه، نیازی به صدور اجراییه نبوده و به‌سرعت قابل اجراست، در حالی که اجرای حکم تخلیه کاملاً در چارچوب مقررات آیین دادرسی مدنی قرار می‌گیرد و نیازمند رسیدگی دقیق‌تر است. اگر قرارداد اجاره‌نامه به صورت رسمی در دفترخانه ثبت شده باشد، مالک می‌تواند از اجرای ثبت یا شورای حل اختلاف درخواست تخلیه را بدون نیاز به تشکیل جلسه طولانی مطرح کند.
مراحل دریافت دستور تخلیه ملک استیجاری
برای دریافت دستور تخلیه، مالک باید شرایط زیر را رعایت کند. مراحل بر حسب اسناد اجاره عادی یا رسمی ممکن است متفاوت باشد.
الف – مراحل درخواست دستور تخلیه با اجاره‌نامه عادی
- مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و ارائه درخواست صدور دستور تخلیه به شورای حل اختلاف.
- تکمیل مدارک و ارائه اسناد لازم در شورای حل اختلاف.
- پیگیری ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر.
- در صورت عدم تخلیه، پیگیری پرونده در اجرای احکام.
- پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه به حساب صندوق دادگستری.
- ارائه دادخواست مطالبه اجور معوقه یا خسارات وارده در صورت لزوم.
ب – مراحل درخواست دستور تخلیه با اجاره‌نامه رسمی
- مراجعه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و درخواست صدور اجراییه.
- پیگیری صدور اجراییه از اداره اجرای ثبت.
- تشکیل پرونده اجرایی و پیگیری ابلاغ اجراییه.
- در صورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه، ارائه دفاعیه و پاسخ به ادعاهای مستأجر.
- پرداخت ودیعه مستأجر به حساب معرفی‌شده توسط اداره ثبت.
- اگر مالک خواستار مطالبات معوقه یا خسارات وارده باشد، می‌تواند در مرجع صالح دادخواست خود را ارائه دهد.
شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری
برای صدور دستور تخلیه فوری، اجاره‌نامه باید شرایط زیر را داشته باشد:
- قرارداد کتبی با امضای موجر و مستأجر.
- ذکر مدت اجاره در قرارداد.
- امضای دو شاهد در ذیل قرارداد.
- وجود دو نسخه اصل از قرارداد.
- پایان مدت اجاره.
- در قراردادهای اماکن تجاری، عدم وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه.
مدارک مورد نیاز برای دستور تخلیه
برای صدور دستور تخلیه، ارائه مدارک زیر ضروری است:
- قرارداد اجاره عادی یا رسمی با شرایط قانونی.
- مدارک مالکیت موجر نسبت به ملک استیجاری.
- مدارک شناسایی برای احراز هویت مالک.
- در صورت مطالبه اجور معوقه یا خسارات، مدارک بدهی یا خسارت.
نحوه اجرای دستور تخلیه
پس از صدور دستور تخلیه، ابتدا این دستور به مستأجر یا وابستگان وی ابلاغ می‌شود و مستأجر تا ۳ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند. در صورت عدم اقدام مستأجر، تخلیه توسط مأمورین اجرا یا کلانتری محل انجام خواهد شد. در مورد اجاره‌نامه‌های رسمی، ترتیب اجرا و مراحل آن مانند سایر اسناد رسمی است و در صورت درخواست مهلت از سوی مستأجر، امکان تمدید حداکثر تا یک ماه وجود دارد.
چرا مشاوره با وکیل تخلیه ملک ضروری است؟
تخلیه ملک ممکن است برای افراد بدون آگاهی از جزئیات قانونی پیچیده باشد. مشورت با وکیل متخصص تخلیه ملک به شما کمک می‌کند تا تمامی مراحل را به صورت قانونی و با کمترین ریسک طی کنید. یک وکیل مجرب می‌تواند تمامی فرآیندها را برای شما پیگیری کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
تماس با ما برای مشاوره و پیگیری قانونی
اگر با مشکل تخلیه ملک مواجه هستید و نیاز به راهنمایی و اقدام فوری دارید، مشاوران حقوقی ما آماده‌اند تا به شما کمک کنند. با ما تماس بگیرید و از تجربه و دانش حقوقی وکلای ما بهره‌مند شوید.
همین حالا برای تماس با کارشناسان ما نوبت خود را رزرو کنید تا مشکل تخلیه ملک شما به‌سرعت و با رعایت قوانین حل شود: نوبت دهی برای قرار حضوری یا آنلاین
