نکات ضروری در قرارداد اجاره و تمدید اجاره
قرارداد اجاره یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین قراردادها در حوزه املاک است که در صورت عدم دقت در تنظیم یا تمدید آن، می‌تواند باعث بروز اختلافات حقوقی جدی شود. در این مقاله به بررسی نکات کلیدی در تنظیم و تمدید قرارداد اجاره می‌پردازیم و با ارائه مثال‌های واقعی، اهمیت هر یک از این نکات را نشان می‌دهیم.
۱. مشخصات طرفین قرارداد
یکی از اساسی‌ترین بخش‌های قرارداد، درج مشخصات دقیق طرفین است. مشخصاتی مانند نام، شماره ملی، آدرس و شماره تماس باید به‌طور کامل و صحیح ثبت شود. برای مثال، در یک قرارداد، شماره تماس مستأجر اشتباه وارد شده بود. زمانی که مالک برای پیگیری اجاره‌بهای معوقه نیاز به تماس داشت، نتوانست با او ارتباط بگیرد و این مشکل به طرح دعوای حقوقی منجر شد.
۲. مشخصات دقیق ملک اجاره‌ای
تمامی جزئیات ملک اجاره‌ای باید در قرارداد ذکر شود؛ از جمله آدرس دقیق، متراژ، امکانات (مانند پارکینگ، انباری، و آسانسور) و نوع کاربری (مسکونی، اداری یا تجاری). به‌عنوان نمونه، در یک پرونده حقوقی، مستأجر پس از تحویل ملک متوجه شد که پارکینگی که در قرارداد ذکر شده بود، با واحد دیگری به اشتراک گذاشته شده است. عدم شفافیت در قرارداد باعث ایجاد اختلاف و طرح دعوا شد.
۳. مدت قرارداد و تاریخ‌های دقیق
تعیین مدت زمان اجاره و ذکر دقیق تاریخ شروع و پایان قرارداد، از جمله مواردی است که از بروز سوءتفاهم جلوگیری می‌کند. برای مثال، در یک قرارداد، تاریخ پایان ذکر نشده بود و مستأجر ادعا کرد که قرارداد به‌صورت نامحدود تنظیم شده است. این موضوع مالک را وادار کرد که با صرف زمان و هزینه زیاد، از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
۴. مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت
ذکر مبلغ اجاره‌بها، زمان پرداخت و روش آن (واریز بانکی یا نقدی) از جمله الزامات قرارداد است. به‌عنوان نمونه، در یک پرونده، مستأجر ادعا کرد که اجاره‌بها را نقدی پرداخت کرده است، اما چون این موضوع در قرارداد مشخص نشده بود و رسیدی وجود نداشت، اختلاف میان طرفین شدت گرفت و به دادگاه کشیده شد.
۵. شرایط تمدید قرارداد
شرایط تمدید قرارداد یکی از موضوعاتی است که در بسیاری از قراردادها نادیده گرفته می‌شود. مشخص کردن میزان افزایش اجاره‌بها در زمان تمدید می‌تواند از بروز اختلاف جلوگیری کند. برای مثال، در یک قرارداد، شرط افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها در زمان تمدید ذکر نشده بود. پس از پایان مدت قرارداد، مالک خواستار افزایش ۲۰ درصدی شد و این موضوع باعث شد مستأجر از تمدید خودداری کند و اختلافی جدی ایجاد شود.
۶. تعهدات طرفین
تعهدات مالک و مستأجر باید به‌صورت شفاف در قرارداد ذکر شود. برای مثال، مالک باید متعهد به انجام تعمیرات اساسی مانند تعمیر سیستم گرمایش و سرمایش باشد، و مستأجر نیز موظف است از ملک به‌طور مناسب استفاده کند. در یک پرونده، مستأجر بدون اطلاع مالک، دیوار یکی از اتاق‌ها را تخریب کرد که باعث خسارت قابل‌توجهی شد. به دلیل اینکه این موضوع در قرارداد مشخص نشده بود، مالک نتوانست به‌راحتی خسارت خود را از مستأجر مطالبه کند.
۷. تعیین حق فسخ برای طرفین
در هر قرارداد اجاره‌ای، باید شرایط خاصی برای فسخ قرارداد توسط طرفین تعیین شود. برای مثال، اگر مستأجر بیش از سه ماه اجاره‌بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در یک پرونده دیگر، چون این شرط در قرارداد ذکر نشده بود، مالک برای تخلیه ملک دچار مشکلات قانونی زیادی شد و مجبور شد زمان و هزینه زیادی صرف کند.
۸. تخلیه ملک
یکی دیگر از نکات مهم در قرارداد اجاره، تعیین شرایط و مهلت دقیق برای تخلیه ملک است. به‌عنوان نمونه، در یک قرارداد، شرط تخلیه در پایان قرارداد ذکر نشده بود و مستأجر به مدت چند ماه از تخلیه خودداری کرد. این موضوع باعث شد مالک علاوه بر هزینه‌های حقوقی، خسارت زیادی نیز متحمل شود.
۹. ضمانت اجرای تعهدات
برای تضمین اجرای تعهدات طرفین، می‌توان ضمانت‌هایی را در قرارداد گنجاند. در یک پرونده، مستأجر به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره‌بها، جریمه‌ای معادل ۵ درصد مبلغ اجاره‌بهای معوقه پرداخت کرد. این ضمانت باعث شد مستأجر در آینده اجاره‌بها را به موقع پرداخت کند و اختلافات کاهش یابد.
۱۰. مشاوره حقوقی قبل از تنظیم قرارداد
استفاده از خدمات وکیل یا مشاور حقوقی پیش از امضای قرارداد اجاره می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند. برای مثال، در یک پرونده، وکیل توانست با اصلاح بندهای مربوط به جریمه تأخیر و حق فسخ، از ایجاد مشکلات حقوقی آینده برای مالک جلوگیری کند.
نتیجه‌گیری
تنظیم و تمدید قرارداد اجاره نیازمند دقت و آگاهی کامل از جزئیات حقوقی است. نادیده گرفتن هر یک از این نکات می‌تواند منجر به اختلافات جدی شود و زمان و هزینه زیادی را برای حل این اختلافات طلب کند.
وکیل بیستونی، مشاور مطمئن شما در قراردادهای اجاره
اگر نیاز به تنظیم یا تمدید قرارداد اجاره دارید یا در این زمینه با مشکل حقوقی مواجه شده‌اید، وکیل بیستونی با سال‌ها تجربه در حوزه املاک آماده ارائه خدمات مشاوره و وکالت به شماست. شما می توانید از طریق صفحه نوبت دهی آنلاین با ایشان قرار ملاقات تنظیم کرده یا از طریق صفحه اینستاگرام وکیل بیستونی و پیام رسان های داخلی در ارتباط باشید.
