نکات کلیدی در تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان
با افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید افراد، پیشفروش و پیشخرید آپارتمان بهعنوان راهی برای جذب سرمایه و تأمین مالی پروژههای ساختمانی، توجه بیشتری را به خود جلب کرده است. این روشها، اگرچه میتوانند خرید خانه را برای افراد آسانتر کنند، اما همراه با خطرات و ریسکهای قانونی متعددی نیز هستند. در واقع، پیش خرید و پیش فروش آپارتمانها در سالهای اخیر علاوه بر رونق بازار املاک، باعث رشد چشمگیر دعاوی حقوقی در این زمینه نیز شده است. ازاینرو، دقت و رعایت نکات حقوقی در تنظیم قراردادهای پیشخرید و پیشفروش میتواند از مشکلات احتمالی و اختلافات جلوگیری کند.
۱. تعیین مشخصات دقیق طرفین قرارداد
اولین و مهمترین نکته در تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان، ثبت دقیق مشخصات طرفین است. مشخصات فردی مانند نام، تاریخ تولد، شماره تماس، و نشانی باید بهطور کامل در قرارداد ذکر شود. علاوه بر این، خریدار باید مطمئن شود که فروشنده دارای مجوز و صلاحیت قانونی برای فروش ملک است.
بررسی مدارک فروشنده، مانند سند مالکیت یا قرارداد مشارکت با مالک زمین، از جمله اقداماتی است که باید انجام شود تا خریدار از توانایی فروشنده برای انتقال قانونی ملک مطمئن باشد. بیتوجهی به این مسئله میتواند زمینهساز اختلافات جدی و حتی کلاهبرداری شود. همچنین، مطابقت مدارک هویتی فروشنده با اسناد ملکی و قراردادی الزامی است و توصیه میشود که خریداران این بخش را به افراد متخصص در املاک بسپارند تا ریسک معاملات را کاهش دهند.
۲. تعیین مشخصات دقیق ملک مورد معامله
مشخصات دقیق آپارتمان و امکانات آن باید با جزئیات کامل در قرارداد ذکر شود. این مشخصات شامل مساحت، طبقه، شماره واحد، و مشخصات مشترکاتی مانند انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، و انباری است. همچنین، محل دقیق پارکینگ و انباری نیز باید مشخص شود. ذکر این موارد باعث میشود که خریدار و فروشنده در آینده دچار اختلافات ناشی از تفاوت در برداشتها نشوند و فرآیند معامله شفافتر باشد.
۳. مشخصات فنی و معماری ملک
در قرارداد باید مشخصات فنی ملک و مصالح ساختمانی مورد استفاده قید شود. این مشخصات میتواند شامل تعداد اتاقخوابها، کمدهای دیواری، جنس مصالح (مانند رنگ، شیرآلات، دستگیرهها، سیمکشی، رادیاتورها، آیفون، دربها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و…) باشد. همچنین، ویژگیهای معماری و فنی دیگر مانند کاربری زمین، زیر بنای کل ساختمان، تعداد طبقات و واحدها، و نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی ملک نیز باید ذکر گردد.
این اطلاعات به خریدار کمک میکند تا در صورت عدم رعایت ویژگیهای ذکر شده، امکان درخواست جبران خسارت یا فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال، خریدار میتواند شرط کند که در صورت عدم تطابق ویژگیهای ساختمان با قرارداد، بخشی از مبلغ معامله کم شود.
۴. تعیین روش و زمانبندی پرداختها
نحوه پرداخت بهای ملک و زمانبندی آن از دیگر موارد مهم در قرارداد پیشفروش است. معمولاً برای اطمینان بیشتر، خریدار ملزم میشود که مبلغ کل را بهصورت اقساطی و بر اساس مراحل پیشرفت پروژه پرداخت کند. این موضوع باید بهطور دقیق در قرارداد قید شود و زمانبندی اقساط با رسیدن به هر مرحله از ساخت و ساز تنظیم گردد.
برای اطمینان بیشتر، میتوان بخشی از مبلغ کل معامله را به زمان تنظیم سند رسمی موکول کرد. این اقدام باعث میشود که در صورت عدم ارائه سند رسمی توسط فروشنده، خریدار متضرر نشود و مبلغ باقیمانده را بتواند بهعنوان هزینههای قانونی و حقوقی خود در مسیر اخذ سند رسمی صرف کند.
۵. تعهد به تحویل سند رسمی و وضعیت حقوقی ملک
در این مرحله از قرارداد، تعیین وضعیت سند رسمی ملک و اطمینان از اصالت آن امری ضروری است. خریدار باید مطمئن شود که فروشنده دارای سند رسمی یا وکالتنامه رسمی برای انتقال سند است. در غیر این صورت، تعهد فروشنده برای انتقال ملک ممکن است از نظر قانونی معتبر نباشد و مشکلات حقوقی جدی برای خریدار ایجاد کند.
۶. تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و ضمانت اجرا
تعیین تاریخ تحویل ملک و نحوه اجرای آن از نکات حیاتی در قرارداد پیشفروش است. معمولاً سازندگان، زمان تحویل ملک را کوتاهتر از زمان واقعی اعلام میکنند تا نظر خریدار را جلب کنند. بااینحال، تأخیر در تحویل آپارتمانها معمولاً موجب ضرر مالی و مشکلات برنامهریزی برای خریداران میشود. بهترین ضمانت اجرای تحویل ملک، تعیین خسارت تأخیر روزانه بر اساس نرخ اجارهبهای روز ملک است تا از این طریق زیان خریدار جبران شود.
فواید پیشخرید آپارتمان
پیشخرید آپارتمان، در کنار ریسکها و معایبش، فوایدی نیز دارد که آن را به گزینهای مناسب برای برخی خریداران تبدیل کرده است:
- قیمت پایینتر: پیشخرید آپارتمان معمولاً ۱۰ تا ۳۰ درصد ارزانتر از خرید آپارتمان آماده است، که میتواند گزینهای مناسب برای خریدارانی باشد که بودجه محدودتری دارند.
- پرداخت قسطی: در قراردادهای پیشخرید، امکان پرداخت اقساطی وجود دارد که پرداخت هزینه را برای خریداران آسانتر میکند.
- اعمال نظر در طراحی و ساخت: از آنجا که ملک در حال ساخت است، خریدار میتواند در انتخاب مصالح و طراحی داخلی نظر خود را اعمال کند و ملک را طبق سلیقه خود تجهیز نماید.
معایب و ریسکهای پیشخرید آپارتمان
در کنار مزایای پیشخرید، برخی معایب و ریسکها نیز وجود دارد که باید در نظر گرفته شود:
- احتمال بروز اختلافات: اختلافات بین خریدار و فروشنده بر سر کیفیت و جزئیات ملک ممکن است رخ دهد، چراکه ملک هنوز تکمیل نشده و ممکن است توقعات خریدار با واقعیت نهایی ملک همخوانی نداشته باشد.
- عدم توانایی فروشنده در تکمیل پروژه: یکی از خطرات اصلی در پیشخرید این است که فروشنده ممکن است به دلایل مختلف قادر به تکمیل پروژه نباشد و آن را نیمهکاره رها کند. این امر میتواند خریدار را با مشکلات مالی و حقوقی زیادی مواجه کند.
توصیه نهایی: اهمیت مشاوره با کارشناسان و وکلای مجرب
پیشخرید و پیشفروش آپارتمانها در نگاه اول ممکن است راهی مقرونبهصرفه و انعطافپذیر برای خرید ملک به نظر برسد، اما همانطور که دیدیم، این قراردادها به دلیل جزئیات و حساسیتهای متعدد، به دقت و آگاهی بالایی نیاز دارند. می توان قرارداد های پیشخرید یا پیشفروش، به دلیل ویژگیها و شرایط خاص خود، به یک موجود زنده تشبیه کرد که در هر موقعیتی میتواند شکل و ماهیتی منحصر به فرد پیدا کند. این موضوع باعث میشود که هر قرارداد نیاز به شناخت و درک عمیق و تخصصی داشته باشد تا تمام جوانب و تعهدات آن بهدقت سنجیده شود. از آنجا که این مسائل میتوانند پیچیدگیهای زیادی ایجاد کنند، بهتر است برای حفظ منافع و جلوگیری از بروز مشکلات، از یک وکیل یا کارشناس خبره در این زمینه کمک بگیرید.
گروه وکلای وکیل بیستونی آماده است تا در این مسیر همراه شما باشد و با مشاورههای تخصصی، اطمینان حاصل کند که تمامی حقوق شما در قرارداد به بهترین نحو لحاظ شده و از هرگونه ریسکهای احتمالی محافظت شوید. تیم ما با تجربه و آگاهی کامل در زمینه پیشخرید و پیشفروش املاک، کمک میکند تا قراردادی جامع و اصولی تنظیم کنید که منافع شما را بهطور کامل تضمین کند. شما می توانید از طریق صفحه نوبت دهی آنلاین با ایشان قرار ملاقات تنظیم کرده یا از طریق صفحه اینستاگرام وکیل بیستونی و پیام رسان های داخلی در ارتباط باشید.
